가난의 대물림 끊기 // 큰 손 투자 꼬마빌딩 (다가구를 근린생활시설로!)

 

 

 

 

 

앞선 글에서 투자를

도토리 - 호박 - 큰 손으로 나누어 볼 수 있다는 내용을 정리했었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

도토리는 500만원, 1천 만원 이렇게 투자 가능한 물건으로

지방 구축 소형 아파트나

빌라 경매 등이 해당되겠다.

 

 

하지만 부자가 되기 위해서는

결국 큰 손으로 가야한다.

 

 

아파트로 시작한 부동산 투자자는

결국 경매나 토지, 상가라는

다음 단계를 밟게 된다.

 

 

실제로 내가 큰 손 투자를 할 수는 없지만

미래의 일은 알 수 없으니

조금 알아보기로 했다.

 

 

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https://coupa.ng/cbz70T

[천그루숲]빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드 : 대세가 된 꼬마빌딩 당신도 이제 건

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이 책을 읽어보았는데

책과 함께 빌사남님의 유튜브 영상을 함께 보니 더 재미있었다.

 

 

https://youtu.be/9IBbV8Lz1W0

 

 

 

 

[빌사남 건물 리모델링 프로젝트]는 총 12화가 있고

초보자로서는 이론이 아니라

실제로 건물을 리모델링하고

가게 운영을 하기까지의 과정이 잘 나와있어

가장 흥미로운 영상이었다.

 

 

조금 아쉬운 점은 바로 필요한 자본이다.

내가 현금 10억은 들고 있어야

뛰어들 수 있다

 

 

 

 

10억이 없더라도

개인이라면 폭등한 집값 상승으로

얻은 시세차익을 쓸 수 있고

 

 

기업이라면

어차피 임대료는 나가니

사옥을 마련하여

1-2층은 상가 임대를 하고

3-5층은 사옥으로 사용하는 방법을 사용할 수도 있다.

 

 

 

 

다가구, 상가주택을 근린생활시설로!

 

 

 

 

다가구나 상가주택은 여러 세대가 거주하므로

당연히 고가이며

1채의 다가구나 상가주택을 구입하여도

세금 문제가 발생하게 된다.

 

 

요즘 투자자들이 하는 것은

다가구나 상가주택을

근린생활시설로 용도변경을 하는 것이다.

 

 

전 층을 모두 상가나 사무실로 임대를 맞추면

세금문제도 해결되고

대출도 더 많이 받을 수 있다.

 

 

 

오랫동안 검증된 곳, 환금성이 높은 곳에 투자

 

 

 

https://youtu.be/wVuomkpX_6Q

 

 

https://youtu.be/SdxPQCWkU1o

 

 

 

 

 

사실 상가는 위험한 부분이 많다고 생각한다.

주거지역과 다르게

상권은 휙휙 바뀌는 경향이 있기 때문이다.

 

 

특히 교통 호재나

복합 쇼핑몰은

상권에 별로 도움이 되지 않는다.

 

 

강남으로 더 빨리가는 지하철이 연장된다면

강남에서 약속을 잡기 때문이다.

 

 

종로도 건물이 텅텅 비었고

삼청동, 경리단길도 상가가 텅텅 비어있다.

 

 

나 역시 상가 건물에 대한 아픈 기억이 있는데

우리 가족이 20년 동안

팔리지 않아 강제로 거주하던 흙집에서 겨우 탈출하고나서

부모님이 상가 건물을 하나 샀다.

 

 

처음 건물이 생겼을 때는

재개발 지역의 번듯한 빌라에서 살고

상가 건물까지 생기다니...

가족들이 모두 신바람이 났었다.

 

 

하지만 상권 이동에 대한 이해가 없었다.

이미 해당 도시의 상권은

구도심에서 신도심으로

조금씩 넘어가고 있었고

어느 순간, 지나가는 사람이 하나 없는

무서운 유령 도시가 되어버렸다.

 

 

해당 블록이 통으로 공실이 되었고

지자체에서 이런저런 행사를 유치하기도 했지만

그런 노력이 한 번 이동된 상권을

되돌릴 수는 없었다.

 

 

이 건물은 다시 우리 가족의

15년 세월을 갉아먹었다.

 

 

 

 

 

 

 

나는 현재 지방 소도시에 살고 있는데

걸어간다고 해도 고작 10-20분 거리밖에 안되는 거리를 두고

상권이 몇 년 단위로 빠르게 이동한다.

 

 

심지어는 상가 분양이 다 되지도 않았는데

상권이 죽은 곳도 있다.

 

 

그런 곳들을 지나갈 때마다

참 마음이 아프다.

구 상권을 살리면서 도시 재생을 하면 좋을텐데...

 

 

지방은 그저 빈 논밭에

선을 긋고

새 건물을 올리면 그만이니

구도심 슬럼화는 점점 심해지고

신규 택지들이 구도심 가장자리로 붙어

도시가 도너츠 모양마냥 커지기만 한다.

 

 

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환금성이 높은 지역으로는
강남, 서초, 송파
홍대, 용산, 이태원,
성수동, 대학가 근처 등
소비력이 좋은 20-30대 젊은 층들이
많이 찾는 누구나 다 알만한 지역을 꼽을 수 있다.

주요 상권 안쪽에
아직 상권이 발달되지 않은 곳은
투자를 할 만한 건물들이
생각보다 많이 있으니
눈여겨볼 필요가 있다.

<빌사남이 알려주는 꼬마빌딩 실전 투자 가이드> 중

 

 

 

상권은 변화가 무쌍하고

GTX라도 들어서면 다 강남으로

고객을 빼앗길테기에 지역 선정이 중요한 것 같다.

 

 

빌사남은

대로변에 큰 빌딩들이 들어서는 곳

호텔이 신축되어 투숙객들이 많아지는 곳을 추천한다.

공원이 생기는 것도 좋은 호재이다.

 

 

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지금이야 꼬마건 땅꼬마건

투자를 할 수가 없고

나중에라도 할 지는 모르겠다.

 

 

하지만 투자에 실패하면서 겪었던 일을 다시 복기하고

잘 투자한 사람과 비교하였을 때

어떤 시각이 부족하였는지 돌아보게 되었다.