가난의 대물림 끊기 // 임차료 내는 대신 건물주 되기

 

 

나는 현재 작은 개인사업을 하고 있고

(물론, 근 1년 간 무기한 휴업 상태이긴 하지만)

여러 이유로 공유오피스를 이용하고 있다.

 

 

공유오피스 비용은 비싸지 않지만

그래도 매달 지불되는 비용이 있으니

부담스러운 것도 사실이다.

 

 

이용하는 사람은 내는 돈만 생각하지만

그 돈 안에 숨어있는 비용이 꽤 많다.

 

 

중학교에 다닐 때,

교회학교 선생님들이 근처

카페 겸 경양식 집에 데리고 가곤 했다.

 

 

그 때 우리들은 매번 가격에 놀랬다.

 

 

 

 

 

 

 

분명히 카운터에 델몬트 오렌지 주스 1.5L 패트병이

쌓여있는 것을 보았는데

그걸 유리잔에 붓기만해서 가져다주는 것을

1.5L 패트병 하나보다 더 비싸게 받았다.

 

 

우리는 같은 건물 지하에 있는 마트에서

1.5L 짜리 오렌지 주스 1병을 구입하면

몇 잔의 오렌지 주스를 만들어 팔 수 있고

얼마나 남는지 계산했다.

 

 

삼색 아이스크림을 가지런히 유리잔에 담아내거나

티백 하나 우려내어 녹차를 파는 것 등

모두 봉이 김선달이 물장사하는 것처럼 보여졌고

우리는 갈 때마다 사기를 당한다는 기분이 들었다.

 

 

 

 

 

 

 

하지만 웃고 있는 가게 주인이 매달 지불해야하는

임대료나 전기세, 인건비, 인테리어비용, 알바생 시급 등을

전혀 고려하지 못했던 어린 마음이었다.

당연하지만 가게 주인은 남은 돈에서 본인의 인건비도 챙겨야했다.

 

 

* 물론 이런 수준의 음료를 파는 카페란

90년대 이야기이고

이런 식으로 카페를 운영하는 곳은

이제 없을 것이다 ^^

 

 

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꽤 오랫동안 콘텐츠 비지니스, 1인 지식 산업을 했다.

 

 

내가 일을 하면서 느낀 점은

비용을 지불하는 사람들의 입장에서는

한강물을 퍼다가 돈 받고 파는 내게

속는 기분을 느끼기도 한다는 것이다.

 

 

유튜브는 광고를 너무 많이 넣어

내가 폭리를 취하는 것 같고

자극적인 영상으로

조회수 장사를 한다고 느낀다.

 

 

유튜브 영상 외에도

내가 파는 모든 것에 그렇게 느낀다.

 

 

하지만 아닌 사람도 있다.

대부분 비슷한 콘텐츠나 서비스를

많이 이용해본 사람이나

본인이 사업을 운영하는 사람들이다.

 

 

모든 비용에는 숨은 비용이 있다.

내 눈에 보이지 않지만

그 제품이나 서비스를 제공하기 위해

드는 비용들이 있지만

그런 부분까지 이해를 바라기는 쉽지 않다.

 

 

어쨌든 숨은 비용을 다 제하고 나면

어느 비지니스이든 크게 남지 않는다.

 

 

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자영업자의 현실은 이미 많이 공개가 되어

쉽게 찾아볼 수 있다.

 

 

두 부부가 은퇴 후, 쉬지 않고 일해도

200만원, 300만원 가져가기 쉽지 않은 현실이다.

 

 

인건비야 주인이 15시간씩 일하며

어떻게든 떼운다고 하겠지만...

 

 

배달 위주라면 라이더 비용으로

홀 위주라면 인테리어 투자 비용이

그리고 양쪽 모두 막대한 임대료가 발목을 잡는다.

 

 

하지만 생각을 바꿔보자.

 

 

 

 

"자영업자인 내가 직접 건물주가 된다면?"

 

 

 

 

건물주와 자영업자가 따로 있다고 하자.

 

 

그러면 자영업자는 힘들게 일하고 임대료를 뺀 수익을 가져가고

건물주는 자영업자의 인건비를 뺀 나머지를 임대료로 가져가고

다시 여기서 은행 이자를 지불하고 남은 돈을 갖는다.

 

 

공실에 대한 모든 리스크는 건물주가 부담한다.

 

 

(조물주 위에 건물주, 건물주 위에는 은행!

 

 

하지만 우리가 일수쟁이가 되지 않는 이상

은행이 될 수 없으므로 옵션에서 제외한다.)

 

 

하지만 자영업자가 건물을 구입하여 운영한다고 생각해보자.

 

 

자영업자는 은행 이자를 지불하고 남은 돈을 모두 갖는다.

공실에 대한 리스크를 자영업자가 부담하지만

본인이 장사에 대한 소질이 있다면 리스크가 적다.

 

 

이익도 극대화하면서 리스크는 낮출 수 있는 것이다.

 

 

 

 

 

 

내가 어떤 업종의 비지니스를 하든
상관이 없다.
만약 현재 임차료를
건물주에게 내고 있는 사람이라면
그 사람은 해당 건물을 소유할 능력을
최고로 많이 가진 사람이다.


현재의 건물주도 그 건물에서
스스로 임대료를 만들지 못하니까
그 건물 안에 들어와서
사업을 통해
임차료를 내줄 사람을 구한 것이다.


즉, 만약 여러분이 임차료를 밀리지 않고 낼
사업체를 현재 운영 중이라면
그 빌딩을 소유할 능력과 힘이 있다는 것이다.


그러므로 스스로 건물 소유자가 되어
사업과 트래픽 증가 이익을 모두 챙겨야 한다.
트래픽 증가 이익이 음식을 팔아
번 돈보다 많을 수도 있다.


종잣돈을 마련하고
융자를 받아서
적당한 건물을 찾아
한 번만 성공하면
그것을 바탕으로
여러 채의 건물을 소유할 수 있다.
은행이 누구보다도
안심할 고객이다.


이 것은 비단 맛집 시당뿐만이 아니라
학원 사업자, 사무실, 어린이집 등
모두에 해당된다.


우리가 알고 있는 대형 사업체들도
사실은 모두 부동산 이익을
동시에 취하는 형태를 가지고 있다.


맥도날드는 세계 최고의
식당 사업자이기도 하지만
동시에 세계에서 최고로 많은
부동산을 가진 부동산 사업자다.
거의 모든 대형 슈퍼마켓들도 다를 바 없고
어린이 공원이나 디즈니랜드,
호텔 같은 사업 역시 부동산 사업이다.


프랜차이즈도 부동산 사업이 될 수 있다.
개인 창업자보다 폐점률이 적은 프랜차이즈는
매장을 확보해서 점주에게
임대료를 받을 수 있다.
맥도날드가 그런 모델이다.


꽃집도 부동산 사업체일 수 있다.
나는 서울 시내에 계속 꽃 매장을 열고 있는데
이 중에 몇몇은 건물을 가서 들어갔다.
시장에 나와 있는 매물이
우리가 들어가서 현재 시장 임차료를
낼 수 있는 정도라면 사서 들어간다.
우리가 발생시키는 트래픽 자산을
상가 건물주에게 빼앗길 이유가 없기 때문이다.


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이 글을 2-3년 전의 내가 읽었다면

그냥 이 사람은 그런가보다~ 하고 말았을 것이다.

보는 눈이 없는 사람은

백날 보아도 모른다.

 

 

하지만 현재 택지개발 지역에 있다보니

우연히 지역내 상가 소식을 들을 때가 있다.

 

 

여러 상가들이 모여있는데

기가 막힌 상가 주인 이야기를 들었다.

 

 

그 건물은 공실률이 높았다.

그래서 나는 지나가면서

'어휴~ 공실봐라. 상가 투자는 안해야지.'

이렇게 생각했다.

 

 

불행 중 다행인 것은

1층에는 유명 프랜차이즈 매장이 2개가 들어와있다는 것이었다.

모든 상가는 1층에서 대부분의 임대료가 나오므로

집 주인이 속은 타겠지만 그래도 버틸만 할 거라 생각했다.

그리고 해당 매장들은 장사가 잘 되고 있었다.

 

 

하지만 얼마 뒤 알게된 사실이 있다.

 

 

바로, 유일하게 건물을 채우고 있었던

1층의 프랜차이즈 매장 2개가

모두 건물주의 것이었다는 사실이다.

 

 

프랜차이즈 매장이니

딱히 주인이 할 일은 없을 것이고

아르바이트생이나 매니저로도

충분히 운영이 될 것이다.

 

 

어차피 임대료를 본인이 받으니

굳이 주인이 몸을 갈아 일할 필요가 없을 것이다.

 

 

또한 1층에 번듯한 프랜차이즈 매장이 차있으니

윗층에 세입자를 받을 때도 유리할 것이다.

 

 

그는 자신이 직접 매장을 운영함으로써

건물을 분위기를 밝게 하고

자신이 떠안아야하는 리스크를 줄였다.

 

 

그는 택지 개발된 아파트에 사람들이 입주해야하는

입주장을 그렇게 버텼다.

 

 

아마 지금이라도 건물을 판다면

큰 시세차익을 남길 것이다.

 

 

 

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https://youtu.be/A4LccIh6RHo

 

 

 

 

 

 

 

위의 글을 읽고 이 영상을 보면 더 이해가 될 것이다.

 

 

오피스가 필요한 기업이라면

오피스를 임대받을 생각을 한다.

 

 

하지만 아무리 저렴한 섹션 오피스 10평짜리를

딱 한 칸만 임대한다고 해도

매달 70만원은 줘야한다.

 

 

그런 곳에서 낼 수 있는 매출이란 한계가 있고

인건비와 임대료를 내기에 부담스럽다.

 

 

신생기업이라면 더욱 그럴 것이다.

 

 

나는 많은 사람들이 선택하는 공유오피스를 선택하여

임대료를 확 낮추었다.

 

 

하지만 위의 영상에서 보는 것처럼

내가 오피스를 분양받는 방법이 있다.

 

 

아주 단순하게

 

 

1억짜리 섹션오피스 1칸을 분양받는다면

내 실투자금 3천만원에 이자 15만원을 낼 것이다.

 

 

반대로 이런 섹션오피스 1칸에 월세로 들어간다면

보증금 1천만원에 임대료 50만원을 낼 것이다.

 

 

월 임대료 부담금을 낮게 하면서

사업을 보다 마음 편하게 할 수 있다.

내가 직접 사무실을 사용하면 공실 리스크도 피할 수 있다.

 

 

임대한다면 리모델링이 부담스럽겠지만

내가 매매한 오피스라면 예쁘게 꾸며도 즐거울 것이다.

 

 

만약 내가 매매했던 오피스가

성수동에 있었다면

나는 일해서 번 돈보다

오피스 시세차익으로 번 돈이 더 컸을 것이다.

 

 

사실 코로나가 금방 끝날 줄 알고

몇 군데 지식산업센터를 알아보러 다녔었다.

 

 

가산이 가장 마음에 들었는데

교통이 편리하지만 성수동에 비해서는

지산 공급이 많아 저평가라고 스스로 판단했음.

(다시 복기를 하자면 이 때 성수동을 들어갔어야했다...

또르르...)

 

 

운이 좋게 가산에서 오랫동안 부동산을 한 사장님을 뵈었는데

사장님은 가산의 지산 역사를 아는 분이셨다.

 

 

그곳에서 진작에 역세권에 터를 잡아

사업을 하셨던 분들은

열심히 사업을 했을 뿐인데...

결과적으로는 부동산으로 돈을 벌었다고 한다.

 

 

다만 우리에게는 매매가는 오르지만

가산과 독산 지역에 지산 공급이 많아

임대료는 오르지 않으니

임대가 현재로써는 더 유리하다며

진지한 충고도 해주셨다.

 

 

결론은 가산동의 지산을 구매하지 않았는데

아이가 어리기 때문에

지방에 사는 내가 오피스를 활용할 수 있는 시간이 너무 적어서

1:1 코칭이나 소모임 운영만으로는

그 적은 임대료도 맞추기 빠듯하다고 판단했기 때문이며,

그 외 오피스를 활용할만한

적당한 사업아이템이 없기도 해서였다.

 

 

내가 주로 사용하게 될 평일 저녁과 주말에는

가산 일대가 지나다니는 사람이 없고 썰렁해서였다.

 

 

 

 

이런저런 이유로

현재로써는 당장 오피스를 운영할 계획은 없지만

 

 

이렇게 나는 자영업자의 입장에서

상업용 오피스에 대한 눈을 뜨게 되었다.