신도시 상가에 투자하면 안되는 이유

신도시 상가는 투자하면 왜 안될까?

 

오랫만에 쓰는 부동산 글이다 ㅎㅎ

 

사실 잘 투자한 물건인지는 2-3년 후에 알게 될 일이긴 한데

어쨌던 현재로서는

투자한 사무실 하나에서 작지만 꼬박꼬박 매월 수익이 발생하고 있다.

매월 "월세-세금-대출이자 = 소정의 수익" 이 발생하면서

남편의 수익형 부동산에 대한 관심이 점점 커지고 있다.

 

또다른 수익형 부동산을 찾아 헤매다가

예전에 하려다 못했던 지산을 먼저 고민하게 되었고

(그때라도 서울 지산을 들어갔어야 했지....)

현재 동탄 등에는 지식산업센터에 물린 사람들이 꽤 많다는 것을 알게 되었다.

 

남편은 그럼 지산보다는 상가를 알아보자고 했고

상가 투자하는 주부 이야기가 있으니 책을 읽어보자고 했다.

그렇게 책을 구입했고, 나만 읽었다ㅋㅋㅋ

 

 

 

 

 

오랫만에 쓰는 부동산 글이다 ㅎㅎ

 

사실 잘 투자한 물건인지는 2-3년 후에 알게 될 일이긴 한데

어쨌던 현재로서는

투자한 사무실 하나에서 작지만 꼬박꼬박 매월 수익이 발생하고 있다.

매월 "월세-세금-대출이자 = 소정의 수익" 이 발생하면서

남편의 수익형 부동산에 대한 관심이 점점 커지고 있다.

 

또다른 수익형 부동산을 찾아 헤매다가

예전에 하려다 못했던 지산을 먼저 고민하게 되었고

(그때라도 서울 지산을 들어갔어야 했지....)

현재 동탄 등에는 지식산업센터에 물린 사람들이 꽤 많다는 것을 알게 되었다.

 

남편은 그럼 지산보다는 상가를 알아보자고 했고

상가 투자하는 주부 이야기가 있으니 책을 읽어보자고 했다.

그렇게 책을 구입했고, 나만 읽었다ㅋㅋㅋ

 

 

 

성공하기 위해서는 운이 필요하다.

하지만 운이 내 옆을 지나갈 때,

그것이 운을 알아볼 수 있는 눈이 있어야하고

그 운을 잡을 수 있는 돈과 용기가 있어야 한다.

 

나는 상가 투자 전문가가 아니니

자세한 내용은 아래 작가님의 블로그에서 확인해보자 ^^

 

https://blog.naver.com/seonyi77

파란튤립-엄마의 투자이야기 : 네이버 블로그

 

 

공실이 안나는 작은 상가 매물을 찾는 것

 

저자는 이렇게 말한다.

 

'아파트 갭투자 다음으로 잘하는 건 공실이 안 나는 작은 상가 매물을 찾는 것입니다.'

 

 

저는 일단 분양상가는 멀리했습니다. 높은 분양가도 문제지만 당장 임대수익을 얻을 수 있는 물건이 필요했어요. 그래서 임대가 맞춰지지 않은 상가는 되도록 피했습니다. 상가 투자에 대한 지식도 부족했고, 갖고 있는 자금도 너무 적어서 분양상가 투자는 아직 이르다고 판단했어요. 또 상가는 시세차익이 거의 없다고 들어서 높은 임대수익률만 추구했습니다.

상가는 본인이 잘 아는 곳 위주로 투자하는 게 가장 좋아요. 그런데 내가 보기에 좋은 물건은 남들이 보기에도 좋은 물건이어서 잘 나오지도 않고 가격도 비싸요. 또 내가 사는 곳이 신도시라면 살기 쾌적하지만 아직 상권 형성이 미진할 수도 있고, 구도심이라면 오래된 만큼 쾌적함이 떨어질 수 있어요. 하지만 안정성만 높고 보면 신도시 상가보다는 구도심 상가에 투자하는 게 좋아요. 상권은 오랜시간 천천히 형성되기 때문에 수익률과 공실률 측면에서 구도심 상가보다 안정적인 편이에요. 다행스럽게도 전 구도심에 살고 있어요.

 

 

 

투자 비용이 적으면서도 공실이 나지 않는 상가는

구도심에 있을 확률이 높다.

 

신도시에는 왜 이런 상가가 없느냐?

 

1. 아파트 단지내 상가는 비싸고, 수요 대비 공급이 너무 많을 수 있다. -> 아파트는 분양가 상한제가 있기 때문에 건설사 입장에서는 상가를 많이 그리고 비싸게 팔아야 남길 수 있기 때문이다.
2. 아직 상권이 다 갖춰지지 않았다면 임대를 맞추기 부담스럽다.
3. 가족 단위로 거주하는 신도시는 값비싼 상권이 형성되기 어렵다. 대부분 아이를 키워야하기 때문에 저렴한 가게들이 들어온다. 월세를 올리는 것이 한정적이다. -> 우리 동네 같은 경우에도 5-6천원 하는 카페는 결국 문닫고 빽다방 들어왔다. 잘되는 가게들은 저렴한 곳들 뿐이다. 회사에서 회식을 하고, 사람들이 약속이나 모임을 갖는 곳은 비싼 상권도 잘되겠지만... 우리 동네는 메가커피, 이디야, 빽다방만 사람이 많고, 무한 리필 돼지갈비집이 장사 잘된다.

 

 

 

 

 

이 책을 읽고 택지 개발된 우리 동네의 상가 매물을 보았다.

6억 짜리 상가 매물이 었다.

월세로 250만원이 나온다.

 

6억 중, 4억을 대출받는다고 가정하고 대출 이자와 여러 실경비를 제외하면

2억을 넣고 남는 돈은 몇 십만원밖에 안된다.

 

월세를 올리는 건 쉽지 않아보였다.

우리 동네니까 그 가게에 뭐가 들어가있는지 아니까.

그냥 그 업종에 알맞는 적절한 월세였다.

 

차라리 그 2억을 아파트 갭투자하거나

상가를 해야한다면 쾌적함은 떨어지겠지만

구도심으로 가는 것이 더 낫겠다는 결론을 내렸다.

 

 

https://link.coupang.com/a/vYpvE

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