가난의 대물림 끊기 // 똘똘한 한 채 vs 다주택자 갭투자자 ???

 

 

 

 

 

사실 여러 부동산 투자자들의 이야기를 읽기 전까지

나는 무의식적으로 평생에 걸쳐

'내 집 마련'은 하지 않겠는가 생각하고 있었다.

 

 

무주택자로 계속 살 생각은 없었고

평생 집 1채는 남겨야지 생각했었다.

 

 

결혼한 친구들을 보면 모두 집 하나씩은 가지고 있다.

어떤 친구는 시부모님께 도움을 많이 받아

처음부터 크고 좋은 집에서 살았고

어떤 친구는 두 사람의 힘으로

지방의 작은 집에서 시작하기도 한다.

 

 

집이 없는 사람도 없고

집이 많은 사람도 없었다.

주위 사람들은 모두 1채씩 가지고 있었다.

 

 

학교를 졸업하고

취업하고

결혼을 하고

아이를 낳고 내집마련을 하고...

 

 

그것이 내가 생각하는 당연한 인생의 수순이었다.

 

 

어디로 가야할까?

 

 

1. 깔고 앉는 거주비용을 줄인다.
(월세, 빌라 등 추천)

2. 절약하여 생활비를 줄인다.

3. 1과 2의 방법으로 모은 투자금으로
소액 투자를 한다.

4-1. 위 방법을 반복하되,
부동산을 팔지 않고 계속 모으며
자산과 월세 수익을 늘린다.

4-2. 또는 위 방법을 반복하되,
부동산을 2-4년마다
되팔며 시세차익을 남긴다.

 

 

 

 

 

직장생활이나 육아와 병행하기에는

꽤나 힘든 과정일 것 같다.

이 자체가 하나의 직업이 되어야 가능하지 않을까

싶기도 하고

또 언제까지 빌라에 월세로 살아야하는지?

궁금하기도 했다.

 

 

입지 좋은 30평대 신축 아파트에 사는 친구는

이런 고된 과정을 하나도 하지 않는데

앉아서 1년에 억 단위로 돈을 버는데...

그 방법이 더 맞는 것은 아닐까? 싶다가도

 

 

열심히 전국방방곳곳 손품, 발품 팔면서 임장을 다니고

100군데씩 물건을 보고

1,000만 원 /2,000만 원 소액으로

아파트 갯수를 늘려나가며 시세차익을 만들어내는 사람들을 보면

나도 함께 수업을 듣고 부지런히 다녀야하나? 조급해지기도 했다.

 

 

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갈팡질팡 갈 지(之)자로 흔들리는 내 눈에

이 개념이 들어왔다.

 

 

신사임당 채널에 출연한 월천대사님의 영상에서

스치듯 언급한 표현이었는데

궁금해서 찾아보게 되었고

이 개념이 나에게 아주 큰 도움이 되었다.

 

 

부동산 투자 물건을 도토리 < 호박 < 큰 손 으로 나누는 것이다.

 

 

도토리란?

투자금이 500만원이나 2천만 원 이렇게 작게 들어가는 물건이다.

지방 소형 아파트 갭투자나 빌라 경매 투자 등이 해당된다.

 

장점 :

소액으로 투자가 가능하다.

전업투자자나 일정한 소득이 발생하지 않을 때 추천된다.

여러 물건을 동시에 투자하므로

도토리를 한 개 주워도

리스크가 분산되어 비교적 안전하다.

 

단점 :

매수를 자주해야하고,

투자도 많기 때문에 품이 많이 든다.

 

직장생활이나 육아와 병행하기 다소 어렵다.

맞벌이 부부라면 추천하지 않는다.

 

또한 부동산은 사고 파는 과정에서

비용이 제법 들기 때문에

손에 남는 이득이 적을 수 있다.

(매수시 취득세/복비/수리비

보유시 재산세/종부세

매도시 양도소득세)

 

 

 

전략 1. 도토리를 계속 모은다

 

 

한 달에 20만원 씩 순수익을 가져다주는 빌라를 10개 세팅하면 회사를 안다녀도 된다.

경매로 여러채 매수하다보면 그 중에 한두개는 재개발이나 재건축 되기도 한다.

 

 

전략 2. 도토리를 사고 판다

 

아파트를 살 경우에는 대부분 지방의 구축 아파트일 경우가 많다.

노후화된 아파타를 장기 보유하는 것은 리스크가 될 수 있기 때문에

2-4년 후, 되파는 방식으로 시세차익을 얻는다.

 

 

전략 3. 도토리를 여러개 굴려 종자돈을 더 모아 호박을 산다

 

예를들어,

도토리를 사고 팔고 하면서 시세차익을 만들고,

그렇게 종자돈을 모아

아이가 초등학교에 들어가는 시점에

거주하고 싶은 아파트를 매수하는 식.

 

 

 

 

https://coupa.ng/cbz6hQ

나는 마트 대신 부동산에 간다

"이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다."

 

 

 

 

 

호박은? 투자금이 1-2억 정도

큰 손은? 투자금이 5억 이상?? 이라고 한다.

(부동산 가격이 많이 올랐으니 내가 찾아봤던 투자금은 이제 그 배가 되어야할 것 같다.)

 

 

 

https://youtu.be/D9PhaQNsjMg

 

 

 

 

이게 내가 봤던 영상인데 참 좋은 이야기가 있었다.

뭐냐면 꼭 도토리부터 시작할 필요가 없다는 거였다.

 

 

예를 들어,

맞벌이 부부라서 시간이 없고,

근로소득이 높아 신용대출이 잘 나오는 경우라면

바로 호박이나 큰 손으로 가면 된다는 것이다.

 

 

많은 매물을 가지고 있기보다는

20년 후에 5개를 가지고 있겠다는 식으로

생각하라는 것이다.

 

 

잦은 매수보다는 1-2년에 하나 정도만 해도 괜찮다.

 

 

이런 사람들은 현재 도토리들이 많다면

도토리들을 뭉쳐 호박으로 바꾸는 작업을 하라는 조언이다.

 

 

 

2008년에라도 집을 사야 했다.
그때는 펀드가 반 토막 나기 직전이었다.
당시 펀드를 환매해 전세보증금에 보탰다면
각종 공공기관이며
대형 쇼핑시설, 넒은 공원이 자리하고
학군도 좋은 대전 둔산의 30평대 아파트를
대출 없이 구입할 수 있었다.

<나는 마트 대신 부동산에 간다> 중

 

 

 

 

김유라 작가님의 책에서 투자 복기 내용을 가져와봤다.

김유라 작가님은 보증금이 저렴한 빌라에 전세로 거주하고 절약을 하며

가지게된 목돈으로 도토리 투자를 하였다.

 

 

아마도 작가님의 다른 책에서도 본 적이 있는 내용이었는데

도토리 투자를 하며 부지런히 시세차익을 만들어내셨는데

이제와서 돌아보니 30평대 아파트에

대출을 끼고 매매해서 살았으면

앉은 자리에서 그보다 더 큰

시세차익을 벌었을 거라는 내용이었다.

 

 

 

 

 

 

 

 

물론, 여러 지역을 임장다니고 실제로 투자했던 경험이 큰 자산이겠지만

산술적으로 투자된 시간과 얻은 수익만 따져본다면

그리고 내가 실제로 좋은 아파트와 입지를

누리며 살았던 것까지 기회비용으로 생각한다면

도토리 여러 개보다는

호박이나 큰 손 하나가 더 나을 수 있다는 생각도 든다.

 

 

이전에 서로 이웃으로 지내던 두 사람 중 한 사람은 논밭을 팔아 서울 변두리를 돌며 집 장사를 하면서 돈을 많이 벌었다. 대신 아이들은 학교를 1년에 한 번씩 옮겨야 했다. 결국 그 돈을 모아 강남 아파트 입성을 마지막으로 투자 인생을 종료하고 보니, 옆집에 살던 가족은 땅값이 올라 그 동네에 100억 원짜리 상가를 올렸다는 이야기를 들었다. 

다람쥐가 아무리 촐랑대도 궁둥이 무거운 곰을 못 이기는 것이다.

<돈의 속성> 중

 

 

 

큰 손이냐 vs 도토리냐 

 

월천대사님의 인터뷰 영상은 개인의 상황에 맞추어 선택하라는 거였다.

 

 

나에게 당장 필요한 것이 무엇인지

(자산의 증식인지, 월세 수익인지)

내가 처한 상황은 어떤지

(내가 가진 시간, 내가 동원할 수 있는 자본)

충분히 공부하고 객관적으로 바라보고

그리고 선택하라는 거였다.

 

 

포트폴리오를 바꾸는 것은

생각보다 쉽지 않을 수 있기 때문이다.

 

 

 

나에게는 무엇이 필요할지

그리고 내가 할 수 있는 건 무엇인지

고민해보자!